Prawo pierwokupu na terenach powodziowych

Ustawa z dnia 1 października 2024 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi nowelizująca tzw.  specustawę powodziową wprowadziła nowy rodzaj prawa pierwokupu, który jest zaskakujący w swoich skutkach jako zbyt daleko idąca ingerencja w prawo własności i swobodę rozporządzania lokalami przez właścicieli.

Mowa o kontrowersyjnym art. 27a ww. Ustawy, który przewiduje, że: „gminie wskazanej w przepisach wydanych na podstawie art. 1 ust. 2 i w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych położonych na obszarze tej gminy. Nabyte przez gminę lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy”.

Przepisy tej Ustawy weszły w życie bezpośrednio po powodzi po błyskawicznym jej procedowaniu po to, by jak najszybciej można było pomóc poszkodowanym. Niestety nie wszystkie przyjęte w Ustawie rozwiązania są trafne i w efekcie mogą mieć odwrotny skutek od zamierzonego, tak jak poruszany temat pierwokupu.

Zamierzeniem Ustawodawcy było bowiem ułatwienie poszerzenia zasobu lokalowego gminom z terenów objętych kataklizmem. Szansa, że gminy skorzystają z tego uprawnienia jest raczej znikoma, ale przy tym znacznie utrudni ono zawarcie umów osobom z terenów objętych powodziami, które jakiś czas temu zdecydowały się na sprzedaż czy zakup nieruchomości.

Autorzy Ustawy w uzasadnieniu do niej w ogóle nie dostrzegli potencjalnych niebezpieczeństw wprowadzenia takiego przepisu. Propozycja określona w dodanym art. 27a ustawy z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi przewiduje możliwość skorzystania przez gminy z prawa pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, położonych na obszarze gmin, które zostały dotknięte skutkami powodzi i przeznaczenia tych lokali lub budynków, po ich ewentualnej odbudowie lub wyremontowaniu, na rzecz osób potrzebujących pomocy mieszkaniowej, w tym osób poszkodowanych w wyniku wystąpienia powodzi – wskazują. Podkreślają, że rozwiązanie będzie tymczasowym instrumentem pozwalającym gminom na szybkie udzielenie pomocy mieszkaniowej osobom poszkodowanym na skutek wystąpienia powodzi. Lokale lub budynki mieszkalne jednorodzinne nabyte przez gminę wejdą w skład mieszkaniowego zasobu gminy i będą – po ich odbudowaniu lub remoncie w miarę potrzeb – oddawane w najem osobom poszkodowanych na zasadach dotyczących wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy – podaj w uzasadnieniu.

Prawidłowa procedura w wypadku sprzedaży nieruchomości objętej ustawowym prawem pierwokupu, tj. z terenów objętych powodziami, jest zatem bez wyjątku aktualnie dwuetapowa. Najpierw zawiera się warunkową umowę sprzedaży, a po upływie terminu na skorzystanie z prawa pierwokupu lub po złożeniu przez gminę oświadczenia, że z takiego prawa nie będzie korzystać, umowę przeniesienia własności nieruchomości.

Gminy mogą korzystać z prawa pierwokupu do 30 kwietnia 2025 roku. Skorzystanie przy tym przez gminy z uprawnienia pierwokupu niejako „pieczętuje” nam transakcję i ewentualna zmiana zdania co do sprzedaży jest praktycznie niemożliwa.

Brak zachowania tej procedury powoduje nieważność Umów. Jest to znaczne utrudnienie, albowiem tak nagłe wejście w życie przepisu i nie uprzedzenie o zmianie choćby notariuszy spowoduje problem z umowami, które już przygotowano, a nawet które już zawarto,  a co za tym idzie – również z uruchomionymi kredytami na zakup nieruchomości.

 

Gdzie stosujemy nowe prawo pierwokupu?

Obszar objęty stanem klęski żywiołowej wyznaczają dwa akty prawne:

• - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16 września 2024 r. w sprawie wykazu gmin, w których są stosowane szczególne rozwiązania związane z usuwaniem skutków powodzi z września 2024 r., oraz rozwiązań stosowanych na ich terenie.

• - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 28 września 2024 r. w sprawie wprowadzenia stanu klęski żywiołowej na obszarze części województwa dolnośląskiego oraz lubuskieg.

Wprowadzają one stan klęski żywiołowej na następującym obszarze:

•  - w województwie dolnośląskim - powiaty kamiennogórski, karkonoski, kłodzki, lwówecki, wałbrzyski, ząbkowicki, dzierżoniowski, lubański, świdnicki, bolesławiecki, jaworski, legnicki, złotoryjski, zgorzelecki, wołowski, średzki, gminę miejską Oława oraz gminę wiejską Oława w powiecie oławskim, gminę Kąty Wrocławskie oraz gminę Sobótka w powiecie wrocławskim, gminę Mietków w powiecie wrocławskim, gminę miejską Głogów, gminę wiejską Głogów, gminę Kotla, gminę Pęcław oraz gminę Żukowice w powiecie głogowskim, miasto i gminę Ścinawa w powiecie lubińskim, gminę Strzelin w powiecie strzelińskim, gminę Jemielno w powiecie górowskim oraz miasta na prawach powiatu Wałbrzych, Jelenią Górę oraz Legnicę;

• - w województwie opolskim - powiaty głubczycki, nyski, prudnicki, brzeski, kędzierzyńsko-kozielski, opolski oraz powiat krapkowicki oraz gminę Strzeleczki w powiecie krapkowickim;

• - w województwie śląskim - powiaty bielski, cieszyński, pszczyński i raciborski oraz miasto na prawach powiatu Bielsko-Białą;

• - w województwie lubuskim - gminę miejsko-wiejską Szprotawa, miasto Żagań, miasto Małomice i gminę wiejską Żagań w powiecie żagańskim, gminę Dąbie i gminę Krosno Odrzańskie w powiecie krośnieńskim oraz gminę Bytom Odrzański, gminę miejską Nowa Sól, gminę wiejską Nowa Sól, gminę Otyń, gminę Siedlisko i gminę Kolsko w powiecie nowosolskim, gminę Szlichtyngowa w powiecie wschowskim, gminę Czerwieńsk, gminę Sulechów, gminę Zabór, gminę Nowogród Bobrzański, gminę Trzebiechów i gminę Bojadła w powiecie zielonogórskim oraz gminę Cybinka i gminę Słubice w powiecie słubickim.

 

Jeśli Państwo zawarliście umowę sprzedaży nieruchomości z terenu objętego powodzią lub zastanawiacie się Państwo nad takim zakupem należy mieć na uwadze powyższe regulacje, albowiem brak zachowania formalności jest doniosły w skutkach. W razie powstania wątpliwości co do ważności zawartej umowy lub konieczności weryfikacji, czy w Państwa przypadku prawo pierwokupu ma zastosowanie, polecamy kontakt z kancelarią.